Menu

Tháo gỡ vướng mắc trong xử lý đất công xen kẹt tại các dự án

Công tác quản lý và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai tại TP Hồ Chí Minh đang tồn tại nhiều khó khăn, bất cập khiến Nhà nước thất thu ngân sách, người dân và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi thực hiện các thủ tục đầu tư.

Dự án đình trệ, nguồn thu sụt giảm

Mới đây, Thanh tra TP Hồ Chí Minh đã chỉ ra hàng loạt sai phạm trong công tác quản lý và sử dụng đất đai của Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn. Ðây là doanh nghiệp (DN) nhà nước đang quản lý 45 địa chỉ nhà, đất, với tổng diện tích gần 6.300 ha. Trong quá trình quản lý và sử dụng quỹ đất, đơn vị này đã để xảy ra nhiều sai phạm như cho thuê một phần hoặc toàn bộ diện tích không đúng phương án xử lý tổng thể nhà, đất của UBND thành phố; không đúng đối tượng, mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất. Tại nhiều dự án, đơn vị đã ký hợp đồng hợp tác, giao đất cho DN khác nhưng không bảo đảm quyền lợi cho công ty, không có sự đồng ý của UBND thành phố, vi phạm Luật Ðất đai, vi phạm về mục đích sử dụng đất…

Trước đó, UBND thành phố Hồ Chí Minh cũng tạm đình chỉ thi công dự án hơn 100 căn biệt thự tại quận 7 của Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Lộc Phát, vì chưa có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền, trong khi đó dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Ðiều đáng quan tâm, những vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai của hàng loạt đơn vị trên địa bàn TP Hồ Chí Minh thời gian qua, ngoài nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý của đơn vị chủ quản, của người đứng đầu, còn có nguyên nhân từ sự chồng chéo, thiếu nhất quán trong pháp luật về đất đai và giữa Luật Ðất đai với Luật Ðấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Ðầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công… Những xung đột pháp luật này tác động tiêu cực tới quá trình xem xét, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư. Ðây cũng chính là nguyên nhân năm 2019, TP Hồ Chí Minh chỉ có năm dự án phát triển nhà ở, với diện tích 24,48 ha đất được phê duyệt; hàng trăm dự án khác phải dừng hoặc chưa được phê duyệt. Cũng trong năm qua, dự toán thu từ đất của thành phố là 14.900 tỷ đồng, nhưng ước tính chỉ thu được 11 nghìn tỷ đồng, bằng 73,8%. Ðây là mức thấp so với những năm gần đây, thí dụ năm 2016 thực thu 17.100 tỷ đồng (giao thu 16.500 tỷ đồng).

Theo Ban cán sự đảng UBND thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có ba hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm: Giao đất theo quyết định chủ trương đầu tư (Luật Ðầu tư); giao đất theo đấu giá quyền sử dụng đất (Luật Ðất đai) và giao đất theo đấu thầu chọn nhà đầu tư (Luật Ðấu thầu). Tuy nhiên, đi vào chi tiết để xác định dự án nào thuộc hình thức đầu tư nào trong ba hình thức nêu trên chưa rõ ràng, có dự án áp dụng hình thức giao đất nào cũng có sơ hở. Ðiều này dẫn đến lúng túng trong khâu triển khai, khiến DN chậm được giao đất để thực hiện dự án.

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng, địa bàn thành phố đang tồn tại nhiều dự án mà nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, nhưng xen cài trong dự án lại có các khu đất công có diện tích nhỏ (đường giao thông hiện hữu, đất ven kênh, rạch). Theo quy định của Luật Ðất đai, đất công phải được đấu giá lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, đặc thù của các khu đất xen cài này thường nhỏ, hình dạng méo mó, không có kết nối giao thông cho nên không thể đáp ứng các điều kiện để tổ chức đấu giá. Do đó, việc xác định thành phố có thể giao đất, cho thuê đất trực tiếp không thông qua đấu giá hay không vẫn còn phải xin ý kiến các bộ, ngành trung ương. Do đó, nhiều dự án bị chậm trong khâu thực hiện thủ tục đầu tư, gây khó khăn cho DN…

Gỡ vướng bằng cách nào?

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan cho biết: Thành phố đã và đang làm việc tích cực với các cơ quan trung ương để được hướng dẫn, cũng như đóng góp ý kiến vào các dự luật, nghị định sửa đổi có liên quan, nhằm giải quyết căn cơ những bất cập về hành lang pháp lý. Hướng tháo gỡ mà thành phố đưa ra là, đối với các khu đất công có diện tích nhỏ, xen cài trong các khu đất thực hiện dự án đầu tư của DN, thành phố sẽ tập hợp rồi xây dựng nguyên tắc xử lý, sau đó báo cáo các bộ, ngành hướng dẫn thực hiện thay vì đi xin ý kiến cho từng trường hợp cụ thể như hiện nay. Các phương án xử lý có thể cân nhắc theo tiêu chí diện tích, hình dạng, vị trí của khu đất xen cài để đấu giá theo quy định hay giao cho nhà đầu tư và yêu cầu hoán đổi cho thành phố một khu đất công khác có hình dạng vuông vức tại dự án để thành phố bán đấu giá, hoặc bán chỉ định cho nhà đầu tư theo giá thị trường…

Thành phố sẽ thực hiện giao đất theo nguyên tắc công khai lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu thầu, đấu giá nhằm bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh, tìm được nhà đầu tư thật sự có năng lực. Chủ động lập các danh mục và kế hoạch các dự án thực hiện đấu thầu, đấu giá, theo thứ tự ưu tiên các dự án lớn, cấp bách, có tác dụng sâu rộng, tích cực; chủ động lập quy hoạch chi tiết cho các dự án mới và mời gọi đầu tư thay vì bị động, đợi nhà đầu tư đề xuất được giao nghiên cứu lập quy hoạch. Trước mắt, thành phố kiến nghị Trung ương giải quyết các vướng mắc, xung đột giữa Luật Nhà ở với Luật Ðất đai, giữa Luật Ðầu tư với Luật Quy hoạch đô thị; cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) trong dự án nhà ở; cơ chế để giải quyết các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất, để khai thông các vướng mắc và ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay.

Ðể tháo gỡ những vướng mắc mà thành phố đang gặp phải trong việc xử lý phần đất công (đất rạch, bờ đất, đường) nằm xen kẹt trong các dự án, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đề xuất ba phương án xử lý. Phương án 1, giao phần đất công nằm xen cài rải rác trong dự án cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải đấu giá. Sau đó, tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường phần diện tích này để nộp ngân sách Nhà nước. Phương án 2, thực hiện cơ chế đổi ngang phần diện tích đất công nằm rải rác trong dự án lấy một thửa đất (mới) ở ranh dự án để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, DN sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì DN đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án. Phương án 3, nếu khu đất công có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư. Theo ông Lê Hoàng Châu, phương án 1 và phương án 2, TP Hồ Chí Minh có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật. Trong đó, phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất mới tập trung có giá trị cao hơn so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình nằm rải rác trước đây. Dù DN bị thiệt vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước, nhưng đổi lại cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

CenHomes.vn

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *